【聚焦】宋刚：“物业服务合同”对完善社区治理的价值

民法典在合同编部分增设第24章“物业服务合同”，首次在法律层面上确立了物业服务合同，回应了实践需求，意义重大。在后民法典时代，还应该继续加强对管理公约的研究，同时理顺业主、业主大会、业主委员会、居民委员会、物业服务企业等社区治理主体的权利义务关系，发挥各自优势，以实现小区基础治理的有序和谐。

一、物业服务合同在小区治理中具有重大意义

住宅小区是城镇居民最为重要的生活空间，营造洁净、有序、安全便利的小区环境是城镇居民生活质量的重要保障。但是由于物业服务质量问题，业主与物业企业之间经常产生纠纷，甚至引发群体矛盾，严重影响到了居民的生活和社区秩序。经过较长时间的努力，我国已经形成了物业方面比较全面的相关法律规范体系，这对于构建和谐的社区环境有着重要意义。

在民法典之前，有关物业的相关规范文件分布于多个层面。法律层面主要是《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”部分；在行政法规层面是国务院颁布的《物业管理条例》；在地方性法规层面，包括北京市、重庆市、江苏省、深圳特区等在内的百余个省、市都出台了当地的物业管理条例。这些立法对物业的相关问题做了比较全面的规定，对于规范调整物业纠纷发挥了重要作用。但是，这些立法的特点是：“管理性”和强制性规范有余，自治性规范不足；僵化有余，灵活不足。强制性规范过多，就不能调动小区治理的各方当事人的积极性和主动性；灵活性不足，就不能满足各个不同小区的特殊需要。因此，在小区治理中重视各方的自治、发挥协议在治理中的优势，就显得非常必要。

此外，从小区治理的角度看，物业服务领域的下述特点，也决定了协议的重要意义。

（一）物业服务的群体性

虽然一个小区的物业服务企业只有一家，但是业主却动辄成百上千。业主之间的利益也存在各种冲突，例如东侧住户要在东侧开小区门，其他业主却以影响安全为由予以反对，凡此种种，不一而足。物业服务企业如何回应业主的需求，群体性业主与单一性物业服务企业，采用何种互动机制，既能够最大限度维护业主的正当权益，又能够高效沟通和响应？ 通过缔结物业协议方式，确定物业服务合同的双方当事人即业主方和物业服务方，化繁为简，把众多具体的业主归纳为具有一定抽象意义的业主方，由该单一的“业主方”作为物业合同的甲方去委托物业公司，这样就避免了物业企业面对业主的分歧意见时茫然无措。换言之，采用两步走的方式，第一步通过相应的业主的组织法规则，将众多业主统一为业主方；第二步再对外通过合同委托物业公司，以此解决业主群体性与服务企业单一性的矛盾。

（二）物业服务涉及的主体多元性

业主、业主委员会、业主大会、居民委员会等各类主体互动交织，无疑增加了物业关系的复杂性。基于此特点，实际上要求在社区治理中正确界定不同主体的权利边界和互动机制，根据不同的主体性质及特点提供制度供给。业主方和物业方通过签订物业合同，友好协商确定各自的权利义务，能够激发各方的积极性和主动性。通过协商出来的条款，双方都能够从内心予以接受，进而消除彼此分歧，形成良好互信的关系。这种协议可以弥补管理型规范的空白，与后者分工协作，共同构建起完善的社区治理关系，也避免社区治理中过度的行政干预和管理。  

（三）物业服务内容的综合性质

根据《物业管理条例》第二条之规定，物业内容包括“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。由此可见，物业服务内容包括建筑和设施维护、环境卫生维护和秩序维护三个方面，事无巨细，千头万绪。基于上述特点，为了避免在服务期间业主与物业公司间的矛盾，要求对物业服务的具体内容、服务质量以及对应的收费标准在合同中予以明确，一方面明确业主应该享有的权益，另一方面促使物业服务企业按质取费、明码标价，杜绝乱收费。

二、民法典“物业服务合同”章的亮点

民法典“物业服务合同”章共14条，涵盖了物业服务合同的订立、履行、终止各个阶段，其亮点可以归纳为以下几个方面。

首先，法律层面上首次确立了“物业服务合同”，将物业服务合同作为一项独立的典型合同，确立了业主与物业服务企业之间的“合同关系”。这弥补了小区治理当中长期以来仅仅依赖《物权法》或《物业管理条例》进行的强制性调整模式的不足，强调通过双方协商的方式确定权利义务内容这种“协商治理”模式。

第二，明确了物业合同主要条款。根据民法典第938条第一款，物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房管理和使用、服务期限、服务交接等条款，涵盖了物业合同的主要方面。尤其值得关注的是，该条第二款明确指出，物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。现实中，许多物业服务企业为了争取缔约机会做出很多承诺，一旦签约后又不兑现。

第三，正确界定了物业公司与业主之间的“请求”与“抗辩”关系，平衡了业主和物业服务企业的利益冲突。长期以来，业主与物业公司之间最大的争议点就在于物业费和服务质量之间的匹配关系，业主以服务质量不过关拒绝缴纳物业费，物业企业以不缴纳物业费而降低服务，甚至采用不正当的方式催缴催收物业费，矛盾不断激化。

第四，明确了物业服务企业的后合同义务。更换物业公司或者合同期限届满且尚未续期，存在物业服务合同的真空期，但是一日不可无物业，这往往是产生物业纠纷的高峰期。如何解决这个矛盾？民法典用了多个条文来解决此问题。

三、民法典“物业服务合同”章的改进空间

从社会治理的角度看，民法典中对物业服务合同的规定，尚有几点有待于进一步改进。

（一）物业服务合同主体不明确

民法典第939条规定，物业服务合同是业主委员会与物业服务人之间订立的，即业主委员会是合同一方当事人。但是第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。······ ”，换言之，依照法定程序共同决定后，业主可以解除物业服务合同。第948条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，······ ” 依据反面解释，业主就可以直接续聘物业。由此可见，“物业服务合同”章确定的合同签订或者是解聘主体分别是“业主委员会与业主大会”(第939条)和业主（第946条、948条）。从理论上讲，业委会、业主大会与业主并非同一主体，业主“依照法定程序共同决定“也不能等同于业主大会的决议。虽然业主是业委会和业主大会的基础，但是业委会和业主大会却是一个团体或组织，依照其组织规则产生其独立的意志，团体意志不同于业主的意志。

（二）“物业服务合同”章中有不属于物业合同内容的规定

例如第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查”“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。” 业主的上述义务虽然与物业服务企业有关，但是其义务基础并不是物业服务关系，理论上也不应纳入到物业服务合同当中。业主的上述义务本质上是业主对社区、对其他业主的义务，产生依据是《物业管理条例》第11条规定的“管理规约“。管理规约是业主们通过业主大会的机制产生的，是业主群体内部产生并约束全体成员的规范，并不能产生对外效力。物业服务企业作为业主团体外的独立主体，通过缔结物业服务合同产生权利义务，无权依据“管理规约”享有权利。 

（三）有些内容的缺乏

“物业服务合同”章的相关规定与《物业管理条例》内容有较多重复，而许多亟待解决的问题仍然尚付阙如，尤其是违约责任方面的规定。例如物业企业违反合同约定，业主是否可以单独直接提起诉讼？当物业企业没有按照第943条公开并报告“收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况”时，应该承担何种责任，业主方可以通过何种方式确保该信息公开？再比如，在证明物业企业违反物业合同的时候，需要业主方承担举证责任，但是业主却很难证明“物业没有及时打扫卫生”“物业没有做好安全维护义务”等事项，导致业主的利益很难得到保障，这就需要举证责任倒置的方式，即由物业服务企业证明其已经做好卫生清扫或秩序维护。但是，上述事项均未能在第24章中予以明确，实乃遗憾。

四、结语

住宅小区的治理应该是多层次、多途径的治理。通过业主方与物业服务企业缔结物业服务合同，是小区治理的重要组成部分，民法典第三编第24章“物业服务合同”的规定意义重大。在后民法典时代，我们除了加强对物业服务合同的研究之外，还应该继续加强对管理公约的研究，同时理顺业主、业主大会、业主委员会、居民委员会、物业服务企业等社区治理主体的权利义务关系，发挥各自优势，以实现小区基础治理的有序和谐。

作者，宋刚，北京师范大学法学院教授。本文摘自《社会治理》2020年第07期《“物业服务合同”对完善社区治理的价值》。图片来自网络。

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